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Lunes, 21 de Octubre de 2019

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JPM

Firmar una hipoteca nunca será igual: los 15 cambios que te afectarán con la nueva Ley

Tres años, dos meses y 25 días. Es el retraso con el que España aplicará la ley de crédito inmobiliario, más conocida como Ley Hipotecaria, convirtiéndose en el último país de la Unión Europea en adaptar la normativa comunitaria. Este domingo 16 de junio entra en vigor la norma y los bancos la pondrán en práctica desde el mismo momento en el que abran sus sucursales el lunes 17.

Firmar una hipoteca nunca será igual: los 15 cambios que te afectarán con la nueva Ley

La Ley regula todo el proceso de la contratación de una hipoteca, desde la publicidad hasta su firma, estableciendo nuevos procedimientos que afectarán tanto a los empleados de banca y sus políticas retributivas, como al cliente, que tendrá que hacer un esfuerzo extra para demostrar que ‘sabe lo que se hace’ a la hora de firmar un préstamo. Por este motivo, conviene conocer bien la norma. Estas son las 15 preguntas, con sus respuestas, que te facilitarán la tarea. 

1. ¿QUÉ REQUISITOS DEBO CUMPLIR PARA ACCEDER A UNA HIPOTECA?

Antes de empezar cualquier tipo de negociación, el banco está obligado a realizar un test de solvencia, sin coste para el cliente, que será mucho más exigente que hasta ahora. Por ejemplo, en el caso de las parejas, si uno de los dos no cumple los requisitos establecidos no podrán acceder a la hipoteca. 

Según indican los expertos, las entidades tampoco podrán pasarse de los mínimos establecidos por cada banco para conceder un crédito. Estos mínimos se calcularán ahora con un mayor peso de ecuaciones como el ‘préstamo-valor del inmueble’ o la ‘deuda-ingresos’ del cliente, con un menor peso de otros factores como los avales. La entidad financiera está obligada a revisar estos datos periódicamente, llevando un registro que estará supervisado por el Banco de España.

2. ¿A QUÉ DOCUMENTACIÓN ME ENFRENTO ANTES DE FIRMAR LA HIPOTECA?

Los bancos ya no podrán limitarse al tríptico publicitario para informar de las condiciones de sus hipotecas. En la fase precontractual, las entidades tienen que entregar dos documentos nuevos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). El regulador sustituye así la antigua FIPER, en la que solo se incluía la información de la hipoteca adaptada a las condiciones económicas del solicitante.

3. ¿EN QUÉ SE DIFERENCIAN LA FEIN Y LA FIAE? 

En términos generales, la FEIN incluye la información personalizada de la hipoteca, mientras que la FiAE contendrá los datos sobre cláusulas (de vencimiento anticipado, por ejemplo) o elementos relevantes como el reparto de gastos del préstamo.

La FEIN incluye datos como la comisión que percibe el prestamista, el importe, la duración y la moneda de la hipoteca, con una simulación sobre las fluctuaciones que pueden surgir si se firma en una divisa distinta al euro (y que el banco debe actualizar de forma periódica). 

El banco también debe aportar al cliente el cuadro de amortización del tipo de interés del préstamo, además del importe de cada cuota y su periodicidad. Estos documentos también incluyen una simulación de cómo variará el interés de la hipoteca ante diferentes escenarios de evolución en los tipos de interés.

4. ¿CUÁNTO TIEMPO TENGO PARA ‘ESTUDIAR’ TODA LA INFORMACIÓN?

El cliente tiene que recibir toda esta documentación, como mínimo, 10 días antes de la escritura. El plazo ha sido un aspecto tan relevante para los reguladores que, si se demuestra que la hipoteca se ha firmado antes de esos 10 días, será declarada nula. La idea es que el cliente use ese tiempo para consultar, preguntar y repreguntar cualquier duda sobre el préstamo que está a punto de firmar. 

5. ¿CUÁNDO TENGO QUE VISITAR AL NOTARIO?

Con la nueva norma, el cliente visitará dos veces al notario que él mismo elija. La primera reunión será en los diez días previos a la firma de la escritura. En esta primera visita, el notario realizará un ‘test’ al cliente para asegurarse de que conoce todos los puntos del contrato. Sin el ‘ok’ de ese documento, el solicitante no podrá recibir la escritura de la vivienda. Del mismo modo, si se detecta que el notario no ha hecho su labor informativa, será sancionado. 

6. ¿TIENE COSTE ESTE SERVICIO?

No. El notario redactará su acta notarial de forma gratuita, dejando constancia de las preguntas y respuestas que ha realizado al cliente, así como las explicaciones añadidas. 

7. ¿QUÉ DOCUMENTACIÓN TENGO QUE PRESENTAR?

El cliente debe presentar ante el notario el proyecto de contrato del préstamo, la FEIN, la FiAE, la simulación de las cuotas periódicas (y los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés), además del documento en el que se reflejen los gastos asociados a la escritura pública del crédito. Toda esta documentación debe ser remitida desde el banco al notario de forma telemática. El Gobierno ha dado un plazo de un mes y medio más a la banca para utilizar la platagorma digital de los notarios para remitir toda esa información. Según explicó el Ministerio de Justicia el pasado viernes, la modificación no paraliza  ni la Ley Hipotecaria ni la formalización de nuevos préstamos, pues se crea un régimen transitorio para que los clientes y los bancos se comuniquen con los notarios por otros canales. 

8. ¿Cuándo se realiza la segunda visita al notario?

Una vez redactada y firmada el acta notarial, se inicia la llamada fase contractual, con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo, que suelen firmarse simultáneamente. Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga el cliente, porque una vez autorizadas las escrituras por el notario no se podrá volver atrás.

9. ¿CÓMO DETECTO UNA POSIBLE CLÁUSULA ABUSIVA?

Además de leer de arriba abajo toda la documentación, el notario es la figura que debe detectar si la entidad ha incluido una cláusula abusiva en sus condiciones, comprobándolo en el Registro General de Condiciones de Contratación. 

Con la ley de crédito inmobiliario desaparecen las cláusulas suelo y el texto prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. En el caso de los impagos, la norma permite ordenar un desahucio cuando el cliente deba 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, durante la primera mitad de duración del crédito. Durante la segunda mitad de la vida del préstamo la ejecución se llevará a cabo si el cliente deja de pagar 15 meses o el 7% del crédito.

10. ¿QUÉ GASTOS TENDRÉ QUE ASUMIR DE LA HIPOTECA? 

Hasta ahora, el cliente pagaba los gastos de gestoría, notaría, registro de la vivienda y la tasación. A partir del lunes, los tres primeros los pagará el banco. Según los cálculos de iAhorro.com, esto puede suponer un ahorro al ciudadano de entre 500 y 1.000 euros de media, según la cuantía del préstamo. Anticipándose a la norma, los bancos asumen desde hace meses el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que hasta hace poco pagaba el cliente.

La tasación de la vivienda es el único gasto que correrá a cargo del cliente, que podrá elegir la sociedad que quiera sin necesidad de que sea la del mismo banco en el que firma la hipoteca. Sin embargo, hay ocho entidades que ya asumen ese coste (algunas incluso si se realiza con otro banco): Santander, CaixaBank, Ibercaja, BBVA, ING, Banco Pichincha, MyInvestor y Openban. 

Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario correrán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que el notario remitirá al correo electrónico del cliente (de forma gratuita). 

11. ¿PUEDE OBLIGARME EL BANCO A CONTRATAR UN SEGURO PARA CONCEDERME LA HIPOTECA?

En principio, la norma prohíbe la vinculación de productos a la contratación de un préstamo hipotecario. Sin embargo, hecha la ley, hecha la trampa. El texto sí que permite aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco.
En el caso del seguro de hogar, el cliente podrá presentar una póliza de otra entidad con las mismas o mejores condiciones y su banco tendrá que aceptarla sin empeorarle la oferta propuesta. 

12. ¿ME COBRARÁN COMISIÓN DE APERTURA?

Sí. La ley no prohíbe el cobro de esta comisión, pero sí establece que será la única, por lo que la comisión de estudio queda fuera de la ecuación. 

13. ¿Y SI QUIERO CAMBIAR LAS CONDICIONES DE MI HIPOTECA?

La norma ha introducido cambios para facilitar el cambio de una hipoteca a otra, o la negociación de nuevas condiciones. Aunque no lo dice específicamente, la norma refleja una evidente apuesta de los reguladores por el paso de las hipotecas variables a las de tipo fijo. En concreto, tanto si el cambio se realiza mediante subrogación a otra entidad como por novación, la comisión no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Después, el banco no podrá exigir comisión alguna.

14. ¿Y SI QUIERO CANCELARLA?

Si el cliente quiere devolver todo o parte de su préstamo antes del tiempo establecido, la norma establece que, en el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión no podrá exceder el 2% del capital anticipado (no sobre el que aún está pendiente) durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir del undécimo año. Para hipotecas de tipo variable, el coste no podrá superar el 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años, o el 0,15% de los cinco primeros.

15. ¿ME AFECTA LA NUEVA LEY SI YA TENGO UNA HIPOTECA?

No. Todas las escrituras anteriores al 16 de junio se rigen por la antigua normativa. Por ello, no podrán reclamar los gastos que pagaron cuando formalizaron su hipoteca ni solicitar la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). 

Eso sí, quien tenga una hipoteca ya firmada sí puede beneficiarse de los límites de comisiones en casos de subrogación o novación del préstamo. 

Del mismo modo, el Ministerio de Justicia anunció el viernes que las hipotecas cuya oferta vinculante se haya entregado con los requisitos de la antigua ley, pero que vayan a elevarse a escritura pública tras la entrada en vigor de la nueva, solo podrán formalizarse con efectos de la normativa anterior las hipotecas en las que se acredite que el prestatario ha aceptado antes del domingo. Si no se acredita, se aplicará la nueva normativa.

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